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CORONAVÍRUS IMPACTOS NO DIREITO IMOBILIÁRIO E NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS

Atualizado: Abr 27

Pacta Sunt Servanda et Rebus Sic Stantibus

PACTA SUNT SERVANDA

Princípio pelo qual os Negócios Jurídicos devem ser preservados e a manifestação da vontade contratual deve ser protegida, também conhecido como a “força obrigatória dos contratos”.


Pacta sunt servanda pode ser traduzido como a afirmação de força obrigatória que os pactos, contratos ou obrigações assumidos devem ser respeitados e cumpridos integralmente.


Tem por ideia que o contrato celebrado foi firmado por iniciativa das partes, alicerçado na autonomia da vontade destes.


REBUS SIC STANTIBUS

Representa uma exceção à regra do Princípio da Força Obrigatória dos contratos, tendo surgido, inicialmente, com a Teoria da Imprevisão.


Essa regra foi consolidada com o Código de Defesa do Consumidor e pelo Novo Código Civil Brasileiro, com os Princípios da Função social, da Probidade e da Boa fé e da Onerosidade Excessiva nos contratos, sendo corroborada pela III Jornada de Direito Civil, em seus enunciados 23 e 167.


No Novo Código Civil Brasileiro, essa regra está insculpida nos artigos 317, 421 a 424, 427, 478 a 480 e 2035, parágrafo único, estando, ainda, disposta em inúmeras outras legislações extravagantes.


POSSIBIILIDADE DE MODIFICAÇÃO EQUITATIVA DAS CONDIÇOES DO CONTRATO PELAS PARTES OU PELO JUDICIÁRIO

O Direito é uma ciência em constante evolução. O direito privado e, mais precisamente, o direito imobiliário das obrigações e contratos, evoluiu-se de forma incessante nos últimos anos.


Desde os primórdios, os estudantes de direito aprenderam que tudo pode ser objeto de contrato, desde que não seja ilícito, fazendo surgir o Princípio da “Pacta Sunt Servanda”, da força obrigatória dos contratos. Ou seja, desde que pactuado entre as partes e, não sendo vedado por lei, o contrato “faz lei entre as partes”, devendo ser cumprido.

Não obstante, desde há muito tempo, nossos doutrinadores defendem a possiblidade de se discutir as cláusulas e condições contratuais em havendo alterações das anteriores condições para seu cumprimento.


Percebe-se, tanto nos escritos de São Tomás de Aquino, quanto na maioria dos Autores Romanos, Cícero, Sêneca, Paulo e Africano, uma preocupação e necessidade de tratar esse assunto para adequação dos contratos à realidade que se passou a viver.


Essa exceção à regra da força obrigatória dos contratos era expressado mesmo antes da edição do Novo Código Civil Brasileiro de 2002, tanto pela Doutrina, como pela Jurisprudência.


E o Novo Código Civil Brasileiro veio a reforçar essa exceção, possibilitando a utilização da cláusula “Rebus Sic Stantibus”, sendo insculpida nos artigos 317, 421 a 424, 427, 478 e 2.035, § único. Nessa mesma linha já seguia o Código de Defesa do Consumidor e inúmeras Leis extravagantes.


O nosso entendimento é no sentido de que é mais favorável uma revisão do contrato para adaptá-lo às reais condições das partes do que uma ruptura deste contrato. Não é justo que uma das partes seja excessivamente onerada por acontecimentos imprevistos, mas também não é justo que a outra seja privada de seus ganhos programados.


Tanto assim que os artigos 479 e 480, do Código Civil Brasileiro fez nascer o que chamamos de “Princípio da melhor solução para as partes”, pelo qual podem as partes ou o próprio Judiciário modificarem equitativamente as condições do contrato.


Art.479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.


Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”


Portando, é importante esforço mútuo a fim de preservar e proteger a base objetiva dos negócios jurídicos.

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